ייעוץ וליווי לועדות מקומיות
השבחת מקרקעין וקידומם
פוטנציאל של מקרקעין אינו נמדד רק במצבם היום, אלא גם במה שניתן לקדם בהם מחר. שינוי ייעוד, הגדלת זכויות, איחוד וחלוקה, קידום תכנית או התאמת שימושים יכולים לייצר ערך משמעותי, אך גם להציף חסמים תכנוניים, קנייניים, שמאיים ומוניציפליים. ליווי אפקטיבי מחייב בדיקת היתכנות מוקדמת: הוראות התכניות החלות, מגבלות סביבתיות ותשתיתיות, ריבוי בעלים, הפקעות, מטלות ציבוריות, […]
היטל השבחה
חיוב בהיטל השבחה עשוי להתעורר בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, ולהשפיע באופן מהותי על כדאיותה של עסקת מקרקעין או על היכולת לממש זכויות בנייה. המחלוקת אינה מסתכמת רק בשווי: לעיתים היא נוגעת לעצם קיומה של השבחה, למועד המימוש, לזהות החייב, להיקף הזכויות ולתחולת פטורים. טיפול נכון מתחיל בקריאה משולבת של המצב […]
ייצוג בפני גופי תכנון
החלטות מוסדות התכנון מעצבות את היקף הזכויות, השימושים ולוחות הזמנים של כל פרויקט. תכנית טובה מבחינה אדריכלית אינה מספיקה אם אינה מוצגת נכון, אינה מתמודדת עם מדיניות התכנון או אינה נותנת מענה לתשתיות, תחבורה וצרכי ציבור. הייצוג כולל גיבוש אסטרטגיה, הכנת טיעון משפטי ותכנוני, תיאום עם צוות היועצים והופעה בדיונים. המטרה היא להציף מוקדם את […]
ליטיגציה
סכסוך תכנוני או מוניציפלי יכול לעצור פרויקט, לעכב היתר, ליצור חשיפה כספית או לפגוע בזכויות קנייניות. ההליך עשוי להתנהל בפני ועדת ערר, בית משפט לעניינים מינהליים, בית משפט אזרחי או בג״ץ, ולעיתים בכמה זירות במקביל. ליטיגציה יעילה מתחילה הרבה לפני הדיון. יש לבנות תשתית עובדתית, לשמר מסמכים, להגדיר את הסעד הנכון ולבחור את הערכאה והעילה […]
רישוי והתנגדויות
הליך רישוי עשוי להיתקע בשל אי התאמה לתכנית, דרישות גורמי אישור, מחלוקת עם בעלי זכויות או התנגדויות שכנים. מנגד, תכנית או היתר המקודמים בסביבה הקרובה עלולים לפגוע בשימוש, בנגישות, בפרטיות או בערך הנכס. בשני המצבים, תגובה מאוחרת עלולה לצמצם את מרחב הפעולה. הטיפול כולל בחינת תיק המידע והוראות התכנון, תיאום עם אדריכלים ויועצים, ניסוח התנגדות […]
ייעוץ וליווי לפרויקטי תשתית
פרויקט תשתית חוצה גבולות שיפוט, זכויות במקרקעין, רגולציה ומערכות אינטרסים. שינוי קטן בתוואי או בתכנון עלול להשפיע על הפקעות, היתרים, איכות סביבה, תקציב ולוחות זמנים, ולכן נדרש ניהול משפטי רציף ולא טיפול נקודתי בלבד. הליווי כולל בחינת המסלול הסטטוטורי, עבודה מול הוועדה לתשתיות לאומיות או מוסדות תכנון אחרים, הסכמים עם רשויות ובעלי זכויות, מכרזים, הפקעות, […]
ייצוג בוועדות ערר
ועדות הערר הן ערכאות סטטוטוריות בעלות סמכות מעין שיפוטית, והן דנות בין היתר בהחלטות ועדות מקומיות, בבקשות להיתר ובענייני פיצויים והיטל השבחה. ההליך דורש שליטה בחומר התכנוני ובכללי המשפט המינהלי גם יחד. הכנת ערר אינה חזרה על הטענות שהועלו קודם. יש לנתח את ההחלטה, לזהות את הפגם המשפטי או התכנוני, לצרף את המסמכים הנכונים ולהגיש […]
חלופת שקד
סיום תמ״א 38 והמעבר למסלולים מקומיים ולתיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, המכונה חלופת שקד, שינו את נקודת המוצא להתחדשות בניין יחיד. הזכויות אינן אוטומטיות, והיתכנות הפרויקט תלויה במדיניות הרשות, בתכנית החלה, במגרש וביכולת לשלב תכנון ורישוי. לפני התקשרות עם יזם יש לבחון איזה מסלול זמין, אילו זכויות ניתן לקדם, מהן דרישות החניה והתשתיות ומה צפוי […]
פינוי בינוי
פרויקט פינוי בינוי כולל הריסת מתחם קיים ובניית מתחם חדש, ובדרך עובר הליך תכנוני, קנייני, כלכלי וחברתי מורכב. בעלי הדירות נדרשים לקבל החלטות לגבי התמורה, המפרט, שכר הדירה, הערבויות, המיסוי והעתיד של סביבת המגורים. הסכם איכותי קובע תנאים מתלים, אבני דרך, מנגנוני עדכון, ערבויות לפי שלבי הפרויקט, הגנות לאוכלוסיות מיוחדות ופתרונות למקרה של עיכוב או […]